El fideicomiso es una figura, que encontrándose contemplada en el art. 2662 Código Civil, en realidad toma auge a partir de la sanción de la ley 24.441. El mismo se presta para llevar adelante una gran cantidad de actividades, entre las que se destaca la de construcción. Es claro que la finalidad de la ley 24.441 fue promocionar la industria de la construcción, pensándose como óptimo para cumplir esta finalidad en el fideicomiso financiero, sin embargo la realidad demostró que en esta zona el desarrollo y evolución de los emprendimientos constructivos se ha dado a través del fideicomiso común u ordinario.
El fideicomiso no es una sociedad, no existe una participación “directa” en el patrimonio, tampoco tiene personería jurídica pero sí fiscal. Para su funcionamiento los fiduciantes aportan determinados bienes (incluso dinero), para que el fiduciario lo administre con la finalidad de cumplir con el objetivo propuesto y a su finalización distribuir los bienes. Deben obligatoriamente tener un plazo de duración determinado, es usual en los de construcción que el mismo se adecue al previsto para la conclusión de la obra a comenzar.
Un aspecto de relevancia a tener en cuenta lo constituye el hecho que el fiduciario no se compromete a resultados, sino a actuar como “un buen hombre de negocios que obra en base a la buena fe depositada en él”. La importancia de este último aspecto radica en que en realidad en el caso de la construcción el fiduciario no contrae el compromiso de entregar un determinado departamento o inmueble, salvo distorsión del contrato, situación que faculta a los distintos organismos de control (AFIP, API entre otros) a considerar improcedente el mismo, cambiando las normas a aplicar.
Si enfocamos el análisis puntualmente en el conocido FIDEICOMISO AUTOCREDITO DE ADMINISTRACIÓN Y GARANTÍA, el mismo, se constituye con único objeto garantizar las reservas de los suscriptores, conforme los conceptos establecidos en las normas instituidas por el Decreto 142277 / 43 y resolución Inspección Gral. de Justicia de la Nación nº26/04 y demás reglamentaciones dispuestas por dicho organismo.
Para el cumplimiento de sus objetivos realiza operaciones tendientes a mantener el valor de las reservas fideicomitidas, principalmente la de construcción.
Atento, a que, como vimos su finalidad principal es de garantía, quienes adquieren inmuebles no se incorporan en carácter de fiduciantes, sino que realiza una verdadera venta, asumiendo la responsabilidad en la entrega de las unidades comercializadas, situación esta que lo diferencia de la generalidad de los fideicomisos de construcción.
Por lo expresado el “COMPRADOR” cuenta con la garantía patrimonial de la totalidad de los bienes fideicomitidos dado que asume el compromiso de entregar la unidad, con la ventaja que las mismos se encuentran absolutamente preservadas de cualquier problema que pudiera afrontar la empresa.
Lo descripto anteriormente lo diferencia de la generalidad de los fideicomisos de construcción.